Cass. civ. 1ère, 23 janvier 2019, n° 18-11677
C’est par un arrêt publié au Bulletin que la Cour de cassation vient trancher une question épineuse déterminante de la validité d’un mandat de transaction immobilière et/ou de certaines clauses de ce mandat. Pour la Cour de cassation, les dispositions protectrices de la loi Hoguet doivent être respectées même lorsque le mandant est lui-même un professionnel de l’immobilier.
Le litige était relatif à deux mandats de vendre d’une part un fonds de commerce d’hôtellerie et d’autre part les murs d’un ensemble hôtelier. Après la vente, le mandataire a assigné le mandant en indemnisation sur le fondement de la clause pénale. Le débat s’est donc noué sur la question de la validité de cette clause pénale qui doit, selon les dispositions de l’article 78 du Décret du 20 juillet 1972, être stipulée en caractères très apparents. La Cour d’appel a tranché en faveur du mandataire, en retenant que, lorsque le contrat était conclu entre deux professionnels de l’immobilier, la loi du 2 janvier 1970 ne s’appliquait pas. La Cour de cassation ne rejoint pas cette analyse. La Loi ne distingue pas, donc il n’y a pas lieu de distinguer. Que le contrat soit conclu entre deux professionnels de l’immobilier ou entre un professionnel de l’immobilier et un consommateur, ou encore entre un professionnel de l’immobilier et un professionnel d’un autre secteur, la loi Hoguet s’applique. Il fallait donc que la clause pénale soit stipulée en caractères très apparents.
De manière générale, c’est toute la loi Hoguet qui s’appliquera et la même solution sera transposable notamment en matière de clause d’exclusivité, tant s’agissant de l’exigence de caractères très apparents que de la possibilité de dénoncer à l’issue d’un délai de trois mois.